第二百零九章 雷霆公司的机遇
对于雷涛的疑问，陆宋元并不否认：“我们国家以前都是由国家分配住房的，房屋作为商品进入市场的时间相对来说还不长。但是不能否认的是目前积聚在民众中的买房需求，还没有完全释放出来。特别是在邯江这样的二三线城市，更是如此了。但也不能说民间的买房需求就很低……”
陆宋元今天是打算好好给雷涛补补课了。目前在海州燕京惠岭以及沿海最早开放的那些口岸城市因为经济发展比其他城市早走一步，接受市场经济的理念也更深一些。这些城市的房地产业已经基本成熟了，开发商之间的竞争也比较激烈。
“海州的平均房价已经到了近万元一平米了，邯江这边的房价上涨虽然不是那么明显但还是能够看出些端倪的。你说在这种情况下，开发商开发出来的那些房产，他会怕卖不掉吗？”陆宋元反问了雷涛一句后，给出了一个明确的答案，“长远来看，开发出来的房子是不可能卖不掉的。当然这中间有个时间过程，而这个过程对于开发商来说，其实还是一个增加利润的过程……”
随后陆宋元就把目前国内房地产开发过程中的一些内幕给雷涛刨析了一番。
雷涛不明白的其实最主要就是在买地和卖房两个环节。而这两个环节其实远远不止明面上的那些东西。就拿买地来说，拍卖或转让得到地块，如果关系好，地价款还可分期付款，然后找关系改容积率。而这个改容积率就是房地产开发的第一个利润增长点。
比如说某地块拍卖总价是6000万，占地10000平米，拍卖公告的容积率是1：1，那就是只能盖1万平米的房子，那每平米的楼面地价就是6000元。
“现在很多开发商都会对外宣传，房地产开发其实利润率没有想象的那么高。楼面价成本6000再加上建筑成本2000元，还有各种税费，每平米卖9000看着的确不贵，利润也不高。但这里面没有把容积率算进去！”陆宋元点出了其中的关键问题。
其实容积率只要关系够硬，是可以改成2：1甚至更高，那就是能盖2万平米的房子。所以楼面价成本只剩4000，但照样卖9000。所以每平米开发商就可以多赚5000元。如果容积率改成3：1那每平米开发商就可以多赚7000元，如果改成10：1那就是每平米多赚9000。
这样的利润率，是没人会公布出来的！而且开发商改容积率也需要付出不少灰色成本，各部门都要在其中分肥。很多公开的土地拍卖其实就是作秀。如果没有一定的关系，有关部门如果不给改容积率。开发商就没这么多利润了，那才叫微利呢。这也是为什么土地建设领域为什么会出现那种“前赴后继”的情况的根本原因。
当然，如果容积率没有搞定，开发商一般会延迟开发，或者干脆囤地。不过，这也需要处理好某些关系，因为很多地方有规定拿地后两年内必须投入开发。但这也只是明面上那么说，实际上还是雷声大雨点小，这主要取决于关系。
改好了容积率，就可以开工建设了。但建设费用按照目前的市场情况，基本上都是建筑方垫资，开发商所投入的资金其实很少的。地基出土后，打通了关系，搞到预售许可之后就可以开始预售了。而预售的时候，无数的房地产代理公司挤破头，开发商基本就是待价而沽。实际卖的时候都是把比较不好卖的户型和楼层先拿出来卖，好朝向好卖的都是先留着。所以开盘的时候很多都有优惠。而这些“优惠”其实并没有那么优惠的。
“如果预售不理想，那就需要找银行了……”陆宋元点了一支烟，吞出一个个烟圈。而在烟雾之中他的脸上那种意味深长的微笑，让雷涛有种稀里糊涂的感觉。今天所听到的这些，他就像在听天书一样。而这些资本运作对于他来说的确是很陌生的。但对于陆宋元来说，陆家就是搞融资出身的。当初帮着国家在国际上融资，后来在国内也是做信托之类的金融业务。这里面的内幕，没有比他更清楚的了。
在房地产业内，开发商和银行有着“梦幻组合”的称号。这主要是因为银行其实才是房地产开发最大的坚强后盾。不论是企业贷款，还是担保融资。没有银行的帮助，开发商是没办法把整个资金链条理顺的。
从买地开始，很多开发商就是拿手中的房子土地等等作为抵押换取的银行资金。而如果造好的房子没有卖出去怎么办呢？
如果按照一般人的想法，如果房子卖不动，那就是价格太高了，降价是很自然的事情。但其实不然。开发商完全可以“假按揭”，自己出首期款让自己亲信的人以个人的名义大量购买开发商自己的房子，然后成批的向银行按揭，开发商就拿到房子的全款了。
等到以后房价上涨了，扣除银行利息，卖给真正的用户。那是开发商还可再赚一次然后再转按揭。
“比如，你开发的房子。开盘时卖每平米6000包含税费，找个人做好销售手续，一套房150平米，总价90万。当然这种销售是假销售，你出27万付首付，办理购房按揭手续，这按揭是7成20年的贷款。这样你就实际从银行套现63万。等过两年，房价涨了，每平米8000了。这套房卖给真正的客户时，把所有的差价让客户承担，将按揭转给买家……”陆宋元把整个内幕操作的东西全部揭开在雷涛面前的时候。雷涛才明白，这里面是一个多么深的池塘。
不过说到后面陆宋元就不愿多说下去了。他虽然鼓励雷涛将产业拓展到房地产业，但他并不希望雷涛去学这些内幕操作。他只是告诉他，这个产业，并没有他想象的那么高大上。其中的杠杆原理如果利用好了。这个行业其实以他现在的资本已经可以开始涉足了。
当然这里面还有一个前提。他需要一个助力——世纪地产。
以世纪地产在各方面的关系，还有业内的名气来说，如果帮助雷涛进入这个产业，那是绝对没有问题的。关键是雷涛愿不愿意接受纪嘉的帮助。只要这个问题解决了。那么他们两个之间断了的线就很有可能在工作中接上。而这也是陆宋元一直想要做的。
如果是其他人知道陆宋元心里的真实想法，一定会认为这家伙疯了。从来没有听说过哪个人，处心积虑的要撮合别的男人和自己“老婆”重温旧梦，重归于好的。特别是他老婆现在还怀了“他的”孩子。
但其实真正让陆宋元一直想要这么做的也正是因为这个孩子的出现。纪嘉现在怀得孩子是雷涛的。现在雷涛并不知道，而且根据前段时间他对雷涛和纪嘉的了解。两人从纪嘉怀孕之后，没有过来往。雷涛身边现在还有两个明显对他表示出爱慕之情的女人。如果雷涛真的和她们中的某一个人建立了恋爱关系，今后结婚生子……
那这样一来对于纪嘉和孩子就太不公平了。他只是孩子名义上的父亲，纪嘉名义上的丈夫。他和奈子之间的感情从来都没有变，也不可能变。那么将来有一天，真相大白，他和纪嘉结束这段“假婚姻”。他会和奈子结婚建立家庭。但纪嘉呢？她将无处可去，还带着一个孩子。
这一切都让陆宋元非常担心。所以他必须让雷涛重新接受纪嘉。适当的时候，再把他们是假结婚的事情告诉雷涛。这样的话，纪嘉还有希望能够回到雷涛身边，孩子也能找到真正的爸爸。
这就是陆宋元的所有想法，最真实的想法。而撺掇雷涛进入房地产业发展，这才是第一步。
雷涛听了陆宋元给他上的这堂课，心里面早就活动开了。而且以他的眼光，他还找到了进入房地产业之后的第一个目标——梅坞的军事用地！
之前他对祝援朝说的大项目，根本没有任何想法。但这个项目的一些情况，他还是从一些地方听到了些情况。由于军区方面的条件，很多开发商都有些望而却步。那片地对于开发房地产来说容积率太低，并不适合大规模开发。最主要的问题，那是一块山地。高低起伏不平，很难做到三通一平。而且周边还有比较茂密的林地，交通也不便利。其最主要的一片平整土地就是那片射击训练场，那地方更是在一处鸟不拉屎的角落里。
正是因为这些原因，去谈这块地开发事宜的开发商不少，但谈下来之后，真正有兴趣的却没有。
关于军事用地的商业开发，按照总后勤部的有关规定，像87531部队驻地这种因部队部署调整搬迁后空出土地是允许转为民用开发的。
根据规定这片土地已经按程序报总后勤部批准，纳入了军队空余土地转让计划。军区上报申请转让时，也征求邯江市和江南省国土资源管理部门和城市规划管理部门的意见。已经明确了这块地转让后的土地用途容积率等土地开发利用和规划设计条件。
按照规定军队空余土地转让主要采用三种模式。一是由当地政府收购储备，再由政府统一出让；二是直接在当地的土地市场公开转让，由军队与土地所在地国土资源管理部门协商一致后共同实施招拍挂；三是由军区按照总后的规定组织公开转让。
之前根据军区和省市协商的结果，这块地是采用的第三种模式，也是军区获益最大的一种方式。但现在由于一直找不到愿意投资开发的开发商，最近祝援朝一直在和市政府商量，转用第一种方式由政府收购作为土地储备。虽然这样一来军区的收益将会减少。但这也是没有办法的办法。
今天听了陆宋元的话之后，雷涛觉得这里面似乎有一个机遇是属于雷霆公司的！